写字楼市场迎来政策利好

发表时间： 2015-05-25 00:00 来源：清远第一房网　　

《清远市商事主体住所(经营场所)登记管理暂行办法》(下称《办法》)自发布以来，受到市场的广泛关注：13类行业禁止住宅区办公，一方面，在支持小微企业“住改商”的基础上，为了保障社区安全、管理及相关业主利益，以强制征求业委会或者物管公司意见等形式，加强了监督管理;另一方面，随着城市的不断发展，清远出现高端写字楼市场，大批高端写字楼已经面市或规划，未来几年内，写字楼市场供应量将持续增加。

那么，“住改商”合法化后，到底方便了谁?对于正在蓬勃发展的清远高端写字楼市场来说，“住改商”的解禁，利弊该如何权衡?

“住改商”早就存在

事实上，在清远“住改商”的情况早已存在。记者在走访中发现，选择在住宅进行办公的企业，大多属于创业初期的中小型企业，如建筑装饰设计、电子商务、商贸企业及外地企业驻清办事处等。这些企业办公人员不多，对经营场所要求相对不高，往往倾向于选择租赁和购买住宅作为办公、经营场所。

在连江路一比较旧的住宅楼办公的余先生表示，之所以选择在这里办公，主要是看中成本相对便宜。几年前，他买下了这套180平方米的房子并重新装修，设计为生活区和办公区，他经营的是平面设计工作，除了他这个老板外，还有三四个员工。

据了解，像余先生经营的这类小规模企业，工作人员和来访客人不算多，如果在市中心写字楼办公，租金、水电费、物业管理费都要比住宅区高出一截，因此这些企业主更倾向在住宅区办公。

地产业内人士赵千河认为，“住改商”普遍存在是一个城市历史发展的过程，归结于两方面原因：一是清远早期写字楼的稀缺，住宅小区物业管理方面缺失，导致一些企业混居于住宅区内;二是办公成本相对低廉。

对此，地产人士阮先生也认为，办公住宅混居主要是因为住宅租金相对便宜，运营成本低。但正好说明了市场缺写字楼产品。他认为，一旦写字楼供应量充足，许多企业会自动搬离住宅区，“因为住宅区办公影响住宅区人生活，停车位、消防措施、电梯等硬件可能达不到商务办公要求。”

▶▷市场

高端写字楼集中报建

清远市区现有的专业商务写字楼并不多，近六七年来只兴建了两个：一个是2010年豪美地产开发的豪美大厦，另外一个是2013年恒福地产投资开发的恒福中心。不过或许正是由于清远目前专业写字楼的稀缺，许多开发商开始涉足该领域，新的专业写字楼开发加快。

市住建局报建数据显示，仅2013年报建项目中涉及写字楼的至少有6个。包括朝南国际大厦、时代广场、名德华府、城市花园写字楼项目等。按照其报建批复时间推算，预计未来三到五年，每年将至少有一个大型专业写字楼推出。

从报建数字来看，相比以往单个写字楼如豪美大厦、恒福商务中心，甚至更早的金沙商务大厦、卓越大厦等，一般总建筑面积只有一两万平方米，楼层最高不超过19层。现在新规划的写字楼单个项目体量越来越大，楼层越建越高，甚至有规划到150米、200米高。

此外，新建的写字楼开发位置和以往分散在不同地段和路段不一样，现在开始向某一个小区域聚集：一是新城人民一路和二路、静福路两侧;二是东城大道。目前人民路上除了早期开发的卓越大厦之外，还有城市花园、胜利广场，人民路和静福路交汇处有时代广场，静福路有优信商务中心、朝南国际商务大厦。东城大道上有东瀚清城、名德华府。

朝南地产董事总经理梁国飞分析，写字楼作为办公的场所，对位置要求很高，比如路网、交通，还要处于商务区。“朝南国际商务中心地块位于静福路，处于新城中央商务区，周边属于居住区，规划和正建的商业广场、写字楼比较集中，所以有做写字楼的潜质。”

据了解，目前人民路属于清远政务中心、商业中心，企业如果在这些位置设立办公场所，方便办事和业务往来。

▶▷趋势

专业写字楼市场需求大

一方面，《办法》进一步降低对市场准入的门槛，优化营商环境的同时，也增加了市场上写字楼产品的供应量。另一方面，目前新建的各大高端写字楼及商务办公楼宇，在未来几年内也将集中放量。那么，价格实惠的“住改商”能否对高端写字楼造成冲击呢?

专业人士认为，对于正在发展的清远来说，由于城市影响力的不断扩大，不少看好清远未来的大型企业、金融机构相继进驻，而旧写字楼硬件配套落后、管理不完善，从客观市场上分析，高端写字楼如今有了更大的市场需求。

另外，服务的客户群体的不同，让高端写字楼避免了“住改商”造成的市场冲击。选择在住宅进行办公的以小微企业为主，而高端写字楼面对的客户群体多为实力企业、机构办事处等，这些客户对办公环境及整体形象有较高要求，落户高端写字楼也就成了必然选择。

对此，朝南地产董事总经理梁国飞也认同：“现在众多银行、证券公司等金融公司和诸多大企业进入清远，这些企业需要好的办公场所，作为其企业形象输出口。这类企业对办公要求高，且需求量大，一个银行总部往往需要数千平方米甚至上万平方米的集中办公空间。”因此，满足商住两用的住宅最终还是会被硬件条件更好、形象更突出的高端写字楼所取代。

▶▷影响

利好写字楼租赁市场

从租赁情况看，选择用住宅楼当作办公场所的大多是处于创业初期的小微企业。而“住改商”《办法》出台后，对于这些小微企业来说，无疑降低其创业门槛。

而随着新成立公司数量的稳步增长，办公场所的需求量也会被带动起来。但在新成立的公司中，有相当一部分属于小微企业。一家房屋中介负责人表示，对于还没有完成原始积累的小公司，更乐于在住宅和公寓里办公;对于有些家底的公司，则选择在已成气候的商住公寓办公，花费仍比在写字楼里低不少。

赵千河认为，当前，国家振兴实体经济，从财税、工商等各方面鼓励自主创业是大势所趋，并将长期存在。而“住改商”和高端写字楼的兴起将推动中低端写字楼市场分流。不少设备陈旧、功能退化的中低端写字楼或将逐步淘汰。

不过，由于《办法》列出“住改商”的“负面清单”，即13类经营活动不能“住改商”，在支持小微企业“住改商”基础上，为了保障社区安全、管理及相关业主利益，以强制征求业委会或者物管公司意见等形式，加强了监督管理。对于“清单”范围内的企业、业委会或物业公司反对的企业均必须搬离住宅区，重新租赁正规写字楼作为办公场所，对写字楼市场而言无疑是利好。